부동산 문제 어떻게 해결해야 하나?

부동산 급등이 화두다. 아무리 정부에서 잡겠다고 공언을 해도 미친 듯 정부 정책을 비웃으며 상승만 한다. 혹자는 무능력한 노무현 정부때문이라고 치부하기도 하고, 혹자는 이 정권이 정책을 잘못하여 공급을 줄였기 때문이라고 한다. 혹자는 서민들용으로 주어진 물량이 적어서라고 하기도 하고, 혹자는 분양가원가를 공개하면 문제가 해결될 거라고 공언한다. 살 떨리게 급등하는 부동산 가격은 일부 강남지역에서 수도권 전체로, 다시 전국 주요도시를 쓸고 있다고 하는데, 집을 사고 싶은 사람, 집을 산 사람 모두 가슴이 콩알만해지고 있다는데..

과연 우리는 일본이 겪었던 부동산 거품으로 인한 잃어버린 10년을 겪지 않을 수 있을까? 우리는 부동산 가격을 안정시키거나 비이성적인 급등에서 연착륙을 할 수 있을까? 더 나아가 집 없어 이리 저리 옮겨다니는 무주택자들에게 편안하고 안락한 주거를 내집으로서 제공할 수 있을 것인가? 당신은 어떤 관점에서 서 있는가? 이도 저도 아니고, 뛰는 부동산에 한 몫 못잡고 있어서 억울한 것인가?

한편으로 일본 부동산 버블 붕괴에 대한 자료를 찾아봤지만, 손쉽게 찾을 수가 없다. 아무튼 분명한 것은 비슷한 양상으로 일본 부동산에 대한 과열이 버블로 끝났고, 많은 사람들이 고통받고, 잃어버린 10년 이라고 평가되고 있다. (국회 도서관에서도 자료를 찾기 힘들다) 단지 몇몇 경제연구소나 은행들이 통계자료 비교를 통해서 다르다는 것을 강조한다. 통계 자료도 무지 어렵다. GDP 대비, 경제성장률, OECD 30개국 평균 그런 것으로 어떻게 이해를 할 수 있는지.

부동산에 대해서 우리가 쉽게 인정할 수 있는 객관적인 것을 먼저 정의해보자. 첫번째는 우리가 살고 있는 경제체계가 자본주의라는 점이다. 두번째는 자본주의에서는 거의 모든 것들이 상품으로 유통된다. 이 두 가지 점에 대해서는 누구도 반대나 이견이 없을 것이다. (여기에 지대가 어떻고, 주택보급률이 어떻고, 공공재로서 주택, 이런 말 나오면 머리만 아프다)  현대 한국 정치에서 부동산이 지속적으로 관심 대상이었고, 일정 정도의 포퓰리즘으로 관리할 만한 대상이었기 때문에, 경제 논리와 함께 정치논리가 일을 복잡하게 만든다.

우리가 겪고 있는 부동산 가격의 폭등 문제는 기본적으로 자본주의에서 부동산이 특수한 상품으로 유통되기 때문에 발생한다. 보통 상품들은 대량생산, 대량소비와 다양한 유통체계를 갖는다. 이에 반해 부동산은 대량생산과 대량소비가 불가능하며, 유통체계가 부동산, 직거래로 한정된다. 아파트는 대단위로 건설하기는 하지만, 짓는데만 2년 정도 소요되고, 이를 한꺼번에 소비한다고 볼 수 있지만, 전체적인 시장으로 보면 그렇지 않다. 전체 1000 개 규모의 아파트에서 1년에 10건에서 많게는 20건 정도 매매가 일어난다고 보면, 약 0.1~0.2% 수준에서 거래가 발생한다. 항시적으로 주택, 부동산은 전체 규모의 0.1~0.2% 가 전체 가격 수준을 결정한다. 문제가 되는 강남을 비롯한 불패 신화들이 차지하는 비율이 3-5% 선이라면, 급등이라고 불리는 유통 건수가 전체 0.003~ 0.01% 라는 것을 쉽게 알 수 있다.

이 사실에서 크게 유추 가능한 부분은 극소수의 급등이 전체 부동산 시장을 가열시킬 수 있다는 점이다. 이 점은 유통 채널이 단순하고, 공급과 수요가 한정되기 때문에 가능하다. 허생전에서 보듯이 유통이 원활하지 않거나, 공급이나 수요가 조작될 경우, 즉 시장이 교란될 가능성이 큰 경우에는 어김없이 폭락과 폭등이 나오기 쉽다.

그러나 항시적으로 부동산이 폭등, 폭락하지 않았다는 사실과 전세계적인 현상으로써 항상 부동산이 급변하지 않는다는 사실은 좀더 고민해야 할 점이다. 그렇다면 한국에서 부동산이 급등하는 원인은 무엇인가? 크게는 경제 외적인 것과 심리적인 부분, 2가지로 볼 수 있다.

--> 외적인 부분.
--> 탐욕적인 부분

투기가 항상 부정적인가에 대해서는 한번쯤 고민할 필요가 있다. 시장을 통한 교환은 사회에 축적된 자본/가치를 분배하는 역할을 가지고 있다. 이 교환을 통해서 얻어지는 산업의 평균적인 이윤과 사회적으로 통용되는 이자에 따라 투자가 순환되거나 막히거나 한다. 투기는 이런 안정적인 사회 투자 시스템에 강한 바람을 일으켜, 투기가 발생되는 산업으로 급격한 자본과 자원의 유입을 발생시킨다. 따라서 투기가 항상 나쁘거나 부정적이지는 않다. 좀더 일반적으로 말하자면, 자본에 가치가 있지 선악이 없는 것 처럼 투기에도 선악은 없다. 단지 투기의 결과가 결실을 맺어 투자로 돌아오거나, 아니면 파국에 치다르거나 참가자들을 파멸시킬 뿐이다.  투기가 제 아무리 나쁘다고 할지라도 분명히 사회 전반적으로 자본/자원의 집중을 가져오고, 그 산업을 발전을 시키며, 그로 인해 막힌 자본 순환을 뚫고, 자본과 이윤을 재분배한다. 단지 집중적이고 독점적인 경제 상황에서 투기대상이 된 산업이 신생산업이 아닌, 기존의 거대 자본을 통한다면 재분배 숨통이 막히는 것 차이다.

분명한 것은 부동산 과열과 투기로 인해서 건설업과 시행사들은 막대한 초과이윤을 얻고 있다. 그들은 완공과 분양을 버블 붕괴이전에 끝내기만 한다면, 절대로 망가지지 않을 것이다. 건설업과 시행사들은 단지 아이디어와 실행력 하나로 모든 것을 처리한다. - 이 부분이 궁금하다면 부자 아빠, 가난한 아빠를 필독하라. 적당한 땅과 지주들, 은행 융자, 시공사, 하청, 분양 관리를 잘 조정해서 무리없이 끌고 나간다면 이익을 보고 마는 것이 건설 투자이고, 그 중에 단기간에 막대한 이윤을 돌려주는 것이 아파트와 주상복합이기 때문이다. (물론 그 시행사를 이끌거나 몸 담고 있는 사람은 아마 끝날 때까지, 또는 성공을 확신할 때까지 피가 마르고, 매일 밤 술 접대를 해야할 것이다) 한 곳에 부동산 열풍이 불면, 다른 곳까지, 아니 전국토가 그 대열에 합류하는 이유 중 하나는 이 열매가 크기 때문이다. 역사적으로 보면 IMF 이후 부동산 경기가 살아나면서 건설업이나 시행사에서 일했던 사람들이 돈을 크게 버는 것을 보면 몇 년 사이에 많은 건설 프로젝트를 진행하고 있는 것은 아닌가 하는 추정도 해 본다.

부동산 과열의 가장 큰 과실을 시행사와 건설사들이 따 간다. 그럼 부동산 투기에 합류하는 개인들은 어떤 열매를 따갈것인가? 그들은 투기에 합류하는 사람들은 크게 두 가지 부류로 나뉜다. 낮은 분양가에 낙찰받아 프리미엄을 받아 현재 시세에 팔려는 사람들, 현재 시세에서 사서 미래의 특정 시점의 높은 가격에 팔려고 하는 사람들. 물론 좋은 곳에서 자신의 집을 가지려고 하는 사람들이 있다는 것은 인정한다.

분양원가를 이야기 하고, 판교 로또를 이야기하는 부류는 어차피 높은 가격에 팔고 싶은 것을 더 낮은 가격에 사겠다는 욕심을 가진 것이다. 현재 시세가 계속해서 오르고 있기 때문에 더 이상 못 기다리고 사겠다는 것은 현실적인 판단보다는 좀 일찍 올라타서 많이 먹겠다는 욕심이다. 한쪽은 시작 가격의 관점을, 한쪽은 시간의 문제를 따진다. 그런데 전자는 무주택자와 잘 섞이게 되고, 후자는 강남에 집을 얻으려는 실수요자와 구분이 안된다.

분양원가를 공개한다고 해서 분양가가 낮아진다고 가정해도 지금 같은 상황이면 부동산 이상 폭등은 잡을 수 없다. 왜냐면 더 낮은 가격에 구매해서 현재와 같은 시점에 팔 수 있는데, 미치지 않는한 자신의 옵션을 낮게 행사할 바보가 없기 때문이다. 그리고 분양원가는 이미 후자와는 다른 문제이기 때문에 전혀 영향력을 줄 수 없다. 법으로 제정하여 분양원가를 제대로 공개하면 어 거품이 많이 꼈네가 아니라 어 내려간 만큼 더 벌 수 있겠네로 긍정적으로 생각할 분들이 많다는 것이다. 판교를 로또라고 마지막 기회라고 하신 분들은 수긍하시라 믿는다.

신도시나 주택 물량을 현재와 같은 방법으로 아무리 늘려도 답은 안된다. 왜냐면 은행을 통한 자본의 회전율은 매우 순식간에 몇 바퀴를 회전한다. 한 식당 영업이 잘되고 안되고를 판단할 때 보통 테이블당 회전율과 테이블당 평균 주문액으로 계산하는 것처럼, 은행은 여신과 수신을 반복하면서 회전율을 높인다. 그런데 앞에서 살펴본 바와 같이 부동산 유통은 단계가 매우 적고 직접 거래와 같기 때문에 하루에도 한 거래를 통해서 적게는 2-3개, 내지느 5-6개의 거래를 이끌어 내는 효과를 준다. 전세 이사를 할 때 돈을 받아서 곧바로 들어갈 집에 주면, 그 돈을 기다렸던 전세입자가 그걸 들고 이사갈 집에 가져다 주고 하는 것과 마찬가지로, 이제 은행을 통해서 담보와 여신을 통해서 매우 빠른 속도로 사회 신용을 창출한다. 부동산 버블 붕괴가 무서운 것은 사회적으로 부동산을 통해 창출된 사회적인 신용제도가 한 순간에 싸그리 붕괴된다는 점이다. 신용카드 신용이 개인-업체-카드사-은행-소매유통-도매유통-제조사 등등으로 복잡하게 구성되어 있는 것과 비교했을 때, 부동산으로 창출된 신용 또는 자본의 붕괴가 얼마나 빠른 속도로 이루어지고 은행을 피폐시킬지 상상해보라.(거기다가 보증인이 설정된 담보라면..)


해결책
해결책은 두 가지다. 이미 미쳐버린 부동산 시장에 직접 개입하는 것은 문제가 있다. 특히나 보궐 선거이후 현 정권이 이미 기능을 다했고, 다음 선거에서 정권을 창출하여 현재 입안 시행중인 부동산 정책을 이어갈 수 없을 거라는 냉정한 정치적인 판단과 기대가 섞여 있기 때문에, 개입해봐야 믿지도 않을 것이다. 차라리 그래 계속 미치세요 하고 놔두고 경고만 하면된다. 잡으려고 해봐야 더 욕만 하고 듣지도 않는다. 그냥 담보인정율을 내리고, 이미 초과된 부분은 3개월이내에 환수하도록 하고, 이자율을 0.5% 정도 두 번 인상하면 된다. 그러면 다 내려간다.

그럼 집 없는 서민들은 어떡할 거냐고? 정부가 공급하는 주택 방식을 바꾸면 된다. 토공이고, 주공이고 이 나쁜 놈들한테 맡길 것이 아니라, 법안을 만들면 된다. 적정한 이윤을 보장하고 약 5-10% 선이 적당하지 않을까.. 싸구려라고 살면서 손가락질 받거나 따돌림 당하는 그런 집 말고, 정말 살만하고 고급스러운 집을 원가 공개해서 분양하면 된다. 자격은 단순하다. 집없는 사람이어야 한다. 조건은 단순하다. 최소 20년간 전매, 판매 금지. 예외없음. 정말로 공급이 부족하다고 하는데, 그리고 실 수요자가 실망했다고 하는데, 이런 집 20만호 공급하고 정말로 분양 전쟁이 벌어지는가 봐보자. 예상은 80% 선만 청약하지 않을까 싶다. 뭐 정책이 좋아서 분양장이 터지도록 사람이 오고 몇대 몇 기록을 세웠다고 한다면, 그런 집들로 싸고 고급스럽게 브랜드도 만들어서 더 많이 공급하면 된다. 토공, 주공 빼고 말이다. 앞에서 이야기 했지만 돈 드는 것 아니잖는냐. 현재 선분양 제도에서 말이다.

추가1) 조지 헨리와 중국의 부동산
추가2)